央企信托-120号济南莱芜区标债（央企信托120号济南莱芜区标债）

　　伴随丰台樊家村地王央企信托-120号济南莱芜区标债的生成央企信托-120号济南莱芜区标债，人们不得不重新审视这个变化莫测的市场。目前，新晋地王价格已不能用地价与房价的公式来计算。老地王都难以解套，新晋地王要怎么玩，让很多从业者万般忧虑。

　　伴随丰台樊家村地王的生成，人们不得不重新审视这个变化莫测的市场。目前，新晋地王价格已不能用地价与房价的公式来计算。老地王都难以解套，新晋地王要怎么玩，让很多从业者万般忧虑。

　　樊家村地块单价7.5万元的新晋单价地王地位，恐怕未必能维持太久。

　　接下来的一个多月，北京土地市场将进入近乎“疯狂”的密集供地期。从10月20日至11月24日，一个月左右时间内，北京将出让31宗经营性土地和3宗工业用地，合计出让34宗土地。机构测算，这30多宗土地有望卖出880亿元。

　　果然，10月23日下午，北京土地市场再次硝烟四起。3宗土地成交金额超过60亿元。其中两宗位于昌平区，一宗位于顺义区。经过激烈的争夺，昌平南邵54地块由泰禾以27.75亿元，配建49000平方米限价商品房竞得，楼面地价约2.1万元/平方米。

　　另一宗昌平南邵07地块由龙湖平安兴昌联合体以14.25亿元、配建45600平方米人才公共租赁住房的代价竞得。楼面地价约2.75万元/平方米。

　　第3宗顺义后沙峪镇后沙峪村地块最终由金隅竞得，18.5亿元，刨除配建限价房、自住房成本，楼面地价高达5.25万元/平方米。

　　不是开放商算不明白帐而是别无选择

　　“当面粉比面包贵的时候，有些开发商还自豪地说我是做蛋糕的，但面粉比蛋糕贵的时候，好多人问我怎么办。我想了很久终于找到了答案，做‘脑白金’。不能以正常的思维逻辑去卖产品。”中央别墅区发展研究院创办人、东汇置地投资管理有限公司总裁刘东向中国房地产报记者感叹道。

　　刘东直言，以往的地王从来没有顺风顺水过，多是一波三折，每当地王要死的时候突然又来了“救世主”。有些拿了地王的开发商似乎在赌博，赌其他开发商比自己笨，能力比自己低，赌购房者只看他自己的项目而不去看其他开发商的项目。

　　刘东表示，去年以来，在参与一些高端项目的研讨和规划时发现，“有些开发商拿地之前觉得自己没问题，算清楚了，但地拿到之后发现不是那么简单，有些甚至一度怀疑自己算错了账”。

　　豪宅市场的潜在危机开发商并非没有看到，但仍然孤注一掷拿地王，在一些业内人士看来，存在即合理。

　　“不是开发商能不能算明白账，而是开发商别无选择，要不选择别的行业，要不只能押注北京高端市场。在一线做豪宅也比在三线城市拿地做住宅的风险小，因为现在三线城市供应严重过剩。”润泽墅郡营销总监吴优对中国房地产报记者表示。

　　对开发商而言，不拿地王也迟早要失业

　　地价的上涨，使北京商品房市场呈现出中低端自住型商品房与高端化商品房两极分化的趋势。北京商品房市场正在发生深刻的变化，受自住型商品房挤压影响，普通商品住宅市场不断萎缩。

　　中原地产的数据显示，截至今年三季度，北京土地市场成交25宗商品房住宅用地，但刨除多种配建，实际商品房住宅用地合计只有104万平方米，按照商品房平均单套120平方米计算，未来能够供应形成的商品房住宅只有8600套。

　　一位知名豪宅项目的操盘手在其微信公号对上述地王事件发表评论文章，在他看来，北京房地产市场游戏规则已改变，新建商品房被政策分割为了保障性住房和商品住房两个独立运行的市场。造成了大量首置、首改需求涌向保障性住房央企信托-120号济南莱芜区标债；而大量高价地、泛豪宅化项目所组成的高端商品房则走向另外一个极端。

　　他还表示，在这个市场规则下，客户是可以选择的，但是作为开发企业，在拿地的战术层面，其实根本无从选择。开发商要么退出这个市场，要么承担高价地的市场风险。

　　吴优也表示，作为开发商来讲，就算是7.5万元/平方米的地价也得拿，不拿地就有可能面临停业，对于央企和国企而言除了拿地别无选择。

　　刘东表示，“对于农民而言没有土地就失业了，对于开发商而言，不拿地王也迟早要失业。”

　　“高价喊，低价走”

　　大量的顶豪入市的预期，使区域房价不断高企，区域整体去化也被拉低。

　　从链家向中国房地产报记者提供的独家数据来看，2015年9月新建商品住宅成交结构中，四五环之间的成交均价达到了5.18万元/平方米，而三四环之间的成交均价已达到7.1万元/平方米。如果丰台区最近拍出的多个高价地纷纷入市，将再次拉高这一均价。

　　从数据可以看到，目前三四环之间的商品房成交均价为7.1万元/平方米，是各个环线中均价最高的，然而并没有拜托房价与地价倒挂的命运，此次位于三四环之间的丰台樊家村地块7.5万元的楼面地价就超过了7.1万元/平方米的均价。

　　豪宅化的路线和趋势也注定了其去化速度进入慢周期。一位豪宅开发商向中国房地产报记者坦言，豪宅市场的好与不好是建立在需求的基础之上，在需求乏力的当下，豪宅市场将面临较大的困难，预计一些豪宅项目还会延续“高价喊、低价走”的策略。

　　(责任编辑：DF154)

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